房屋出租增值稅怎么算?

一、個人出租房屋增值稅計算公式

1.個人出租不動產(不含住房)按照5%的征收率計算增值稅應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅;

2.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算增值稅應納稅額，也是向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

個人出租住房房屋的，應納增值稅稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;出租非住房，應納增值稅稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

注意事項：

1.根據規定，個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后月租金不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

2.為了擴大個人出租不動產享受增值稅免征優惠政策的范圍，相關規定 ，其它個人采取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后月租金不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

二、小規模納稅人或個體工商戶(不含一般納稅人)出租不動產

小規模納稅人即單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算增值稅應納稅額，個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算增值稅應納稅額。

注意事項：

1.依據相關規定，增值稅小規模納稅人應分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額，和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)，銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。

2.為支持小微企業發展，自2018年1月1日至2020年12月31日，繼續對月銷售額2萬元(含本數)至3萬元的增值稅小規模納稅人，免征增值稅。

三、一般納稅人出租不動產

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算增值稅應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

2.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。

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